BAUEN OHNE EIGENKAPITAL

Den Traum vom eigenen Haus konnte sich bislang in Deutschland nur erfüllen, wer genügend Geld auf die hohe Kante gelegt hatte. Nur so erhielt man bisher ein Hypothekendarlehen. Doch seit kurzem kann man auch hierzulande sein komplettes Häuschen auf Pump finanzieren.

Trotz Wegfall der Eigenheimzulage sind die Zeiten günstig für Häuslebauer. Denn die Hypothekenzinsen sind niedrig. Bauherren können sich jetzt diese niedrigen Zinsen langfristig festschreiben lassen.
Lange Zeit mussten Bauwillige in Deutschland eine besonders hohe Hürde meistern: Sie mussten genügend Eigenkapital aufweisen. Wer nicht mindestens über 20 Prozent der Bausumme verfügte, dem wurde vom Bankberater meist freundlich aber bestimmt die Tür gezeigt. Doch damit machen einige Anbieter von Baugeld jetzt Schluss. Sie vergeben Kredite von über 100 Prozent der Kauf- oder Bausumme. „Wir finanzieren solche Darlehen, die andere Banken nicht in ihren Bilanzen stehen haben möchten,“ sagt Matthias Bergmann, Deutschland-Chef von GMAC-RFC, einer Finanztochter des Autoherstellers General Motors.

Doch auch diese Vollfinanzierer gehen nicht jedes Risiko ein. Jede Darlehensanfrage wird genauestens geprüft. Ein Vollfinanzierungsdarlehen bekommt nur, wer ein hohes und gesichertes Einkommen hat. Ebenfalls Voraussetzung ist eine positive Schufa-Auskunft. Oft werden weitere Sicherheiten für den „All-Inclusive-Kredit“ verlangt. Angestellte sind bei den 100-Prozent-Finanzierern meist gern gesehene Gäste. Selbständige müssen hingegen damit rechnen, dass von ihnen zumindest 10 Prozent Eigenkapital verlangt wird. Beim Gehaltsnachweis reicht zudem kein einfacher Kontoauszug – Selbständige müssen in der Regel ihren Gewinn der letzten Jahre nachweisen. Auf dieser Grundlage errechnet der Anbieter dann die Kreditwürdigkeit.

Statt Sparstrumpf ist Einkommen Trumpf

Bei den Vollfinanzierern ist Bonität wichtiger als Eigenkapital. Ihr Kalkül: Wer ein hohes, sicheres Einkommen hat, kann auch über einen längeren Zeitraum hohe Monatsraten löhnen. Dafür werden immerhin bis zu 105 Prozent der Kauf- oder Bausumme ausgezahlt. So kann der zukünftige Hausbesitzer auch die Kosten, die neben Bau- bzw. Kaufkosten anfallen, wie etwa Grunderwerbssteuer oder Notargebühren, auf Pump bezahlen. Und das sind zumeist etwa 5 Prozent des Immobilienwertes.

Wer sein komplettes Häuschen mit Fremdkapital finanzieren will, muss allerdings tiefer in die Tasche greifen als Bauherren mit genügend Erspartem auf dem Konto. Den Verzicht auf Eigenkapital lassen sich die 100-Prozent-Finanzierer mit einem Zinsaufschlag von einigen Zehntelprozent bezahlen. Kleiner Effekt, große Wirkung: Selbst 0,2 Prozent Zinsaufschlag machen sich bei der Monatsrate sichtlich bemerkbar.

Wohnst du schon, oder zahlst du noch?

Wer ohne Eigenkapital Wohneigentum anschaffen möchte, sollte genau nachrechnen: Bleibt genügend Geld zum Leben, nachdem die Monatsrate für den Kredit abgebucht wurde? Wichtig ist in jedem Falle, eine hohe Anfangstilgung von mindestens 2 bis 3 Prozent zu wählen, um nicht noch als Rentner das Hypothekendarlehen abstottern zu müssen.

Doch auch bei einer ordentlichen 2,5-Prozent-Tilgung zahlt man ohne Eigenkapital drauf. Ein Beispiel verdeutlicht dies: Wenn man ein Eigenheim im Wert von 150.000 Euro zu einem Zinssatz von 5 Prozent vollständig über ein Darlehen finanziert, so zahlt man selbst bei einem geringen Zinsaufschlag von nur 0,2 Prozent über die Jahre insgesamt 20.000 Euro mehr als man mit 20 Prozent Eigenkapital aufbringen müsste. Eine Zusatzbelastung, die nicht jeder mühelos tragen kann. Wer also Eigenkapital hat, sollte dies in jedem Falle nutzen um Darlehenssumme, Laufzeit und Zinsbelastung im Rahmen zu halten. Damit man sein Eigenheim wirklich irgendwann sein eigen nennen kann. Denn wer wohnt schon gerne in einem Haus, das der Bank gehört?

Tipps:

  • Bei Vollfinanzierung ist eine höhere Tilgung wichtig. Mindestens 2 bis 3 Prozent Anfangstilgung sind empfehlenswert. Eine 3-Prozent-Tilgung bedeutet, dass im ersten Jahr 3 Prozent der Darlehenssumme plus Zinsen zurückgezahlt werden. Die Raten bleiben bei den meisten Darlehen (Annuitätendarlehen) gleich, so dass in den Folgejahren die Tilgung stetig zunimmt. Eine höhere Anfangstilgung bedeutet, dass die Laufzeit verringert und die Zinsbelastung insgesamt gesenkt wird.
  • Im Zinstief sollten Sie sich die Zinsen über längere Zeit, etwa auf 15 oder 20 Jahre, festschreiben lassen.
  • Wer Eigenkapital hat sollte dies auch zur Baufinanzierung nutzen. Denn selbst kleine Zinsaufschläge bei einer Vollfinanzierung schlagen sich in der Monatsrate erkennbar nieder.

Stand: Dezember 2009, alle Angaben ohne Gewähr